미국에서 집 사기 - 오퍼, 인스펙션

<오퍼>

 

맘에 드는 집을 찾았으면 오퍼(Offer)서류를 작성해서 보내야합니다. 이 때 이 오퍼가 장난으로 넣어보는 것이 아니라는 것을 증명하기 위해 Check을 같이 보냅니다. 저희는 2500불씩 총 두번의 첵을 보냈습니다. 처음에는 오퍼시에, 두번째는 인스펙션이 끝나고였습니다.

 

오퍼(Offer)를 할때는 집 가격을 깍아서 오퍼하거나 클로징 피(Closing Fee- 대출 신청할때 드는 수수료 등) 지원을 위한 Credit을 받는 조건, 혹은 두 가지 다를 적당히 섞어서 하기도 합니다. 물론 시장 상황에 따라 이런 조건 하나 없이 돈 더 줄테니 내게 팔라고 하기도 하겠지요. 그리고 집 내부에 있는 냉장고, 식기세척기, 전자렌지, 오븐 혹은 커튼이나 커튼 부품, 블라인드 같은 것들을 포함시킨다는 조건을 적지요. 그 외는 거의 정해진 템플릿대로 하면 됩니다. 주에 따라 동네에 따라 관습적으로 다른 템플릿을 쓸테니 리얼터에게 맡기고 설명을 들은 다음 원하는 것은 바꿔서 적어달라고 해야겠지요.

 

<프리어프루벌>

 

오퍼에는 은행 즉 모기지회사에서 받은 Preapproval문서를 같이 넣어야 합니다. 그러므로 집을 사겠다는 계획이 있으면 모기지 회사나 은행을 통해 미리 프리어프루벌을 받아두어야 합니다. 프리어프루벌은 너에게 대출을 해 줄 수 있다는 가능성을 준 것이지 확실히 된다고 보장하는 문서는 아닙니다. 하지만 이것을 같이 첨부해야 집을 팔려는 사람이 이 오퍼를 수락할 가능성이 더 높아지는 것이지요. 집 근처 은행이나 소개받은 브로커에게 필요한 정보를 주면 하루 이틀 내로 받을 수 있습니다. 

 

<다운페이>

 

프리어프루벌을 받을때 '다운페이(downpay)'를 얼마를 할 계획인지 적게 되어 있는데요. 다운페이란 이 집을 살때 내가 낼 수 있는 현금을 의미합니다. 한국의 경우 집 가격의 50~60% 정도를 내 돈으로 내고 나머지만 대출이 되는 반면, 미국에서는 사실상 5%정도만으로도 집을 살 수 있습니다. 

그러나 보통 다운페이는 20%를 합니다. 80%를 대출받는 것이 가장 안정적이고 대출도 쉽게 받을 수 있습니다. 20% 이하의 현금으로 집을 사려는 경우 대출이 안되거나, 두 개의 대출을 해야 하거나 특정 조건에 해당되는 대출을 받아야 하기 때문에 아주 어려워지는 것이 사실입니다. 그리고 보통은 20%보다 더 많은 다운페이를 내고 살 수 있는 능력이 있어도 다운페이는 20%만 하기도 합니다. 어차피 은행에 이자를 내는 것을 렌트비를 낸다고 생각하기 때문인 것 같습니다.

 

<살고 있던 렌트 끝내기>

 

저희는 오퍼가 수락되고 나서 살던 렌트 집의 주인에게 연락하였습니다. 렌트 계약이 보통 1년이므로 중간에 나오게 되는 경우 몇달치를 위약금으로 더 내고 나오는 경우가 흔합니다. early termination fee라고 하는데 이전 아파트에서는 2months notice에 1month fee라고 하여, 결국은 살지 않은 두 달 반치 fee를 내고 나왔습니다.  이번에는 개인이 주인인 타운홈이었는데 3months notice를 해달라고 했었고 집 오퍼넣고 이사하기까지 두달 정도 걸리니까 나머지 1달치만 내면 더 되겠다고 생각하고 있었습니다. 

개인과의 렌트 계약시에 이런 early termination에 대한 조항을 계약할 때 명시하지 않아서 참 애매해거나 계약했던 나머지를 다 내라고 횡포를 부리는 경우도 발생할 수 있는데요. 저희는 1월말에 렌트가 끝나고 2월부터 6개월을 더 연장하겠다고 했던 상태였는데 계약서를 새로 쓰지 않았었습니다. 그런데 2월말에 나가게 된 상태가 된거죠. 즉, 계약 연장의 중간에 계약을 해지하는 것이라 집주인이 이런 경우 자기가 좀 더 받아야 될 수도 있으니 자기 리얼터와 상의해보겠다고 하였습니다. 그러니까 "3달 노티스"만 하라던 구두계약은 어디가고 나갈때가 되니 말이 바뀌는 상황이 된거지요. 계약연장에 대해서 계약서를 작성하지 않았기 때문에 알아보라고 하였습니다. 

어떤 경우, 계약을 연장하게 되면 무조건 2달을 살아야 하고, 계약 파기이므로 또 2달치정도의 fee를 내야 하는 경우도 발생할 수 있다고 하더군요. 하지만 다행히도 1달치만 내는 것으로 결론지었습니다. 렌트는 항상 끝낼때 이렇게 몇달치를 더 내거나 심히 악독한 경우는 계약기간의 금액을 다 내야하기도 한다고 하네요. 그래서 차라리 정확한 규정이 있는 업체가 관리하는 아파트가 더 나았을 수도 있습니다.

 

 

 

<인스펙션, 컨팅전시 사인>

 

오퍼가 수락이 되면 바로 인스펙션을 합니다. 인스펙션은 집의 상태를 진단받는 것인데 집구매자가 인스펙터를 고용해서 집 전반적인 사항을 체크하는 것입니다. 일반 인스펙션은 500불 내외인데 저희처럼 우물과 정화조를 쓰면 물 검사, 정화조 검사비가 더 들어가고, 뉴잉글랜드 지역은 라돈 위험지역이라 라돈 워러, 라돈 에어를 별도로 검사합니다. 그래서 총 인스펙션비가 900불 정도 들었습니다.

 

오퍼 수락 후 10일 이내에 인스펙션 결과에 대해 클레임을 하여야 합니다. 우리의 경우 라돈 에어가 규정치보다 높게 나와서 이 부분을 협상하느라 좀 골치를 썩었습니다. 보통 집파는 사람은 라돈 에어수치가 높으면 이것을 낮추어주는 장치인 Radon mitigation 설치를 해주는데 우리 셀러는 안해주겠다고 버티는 바람에 양쪽이 반반씩 부담하는 것으로 결론지었습니다. 리얼터가 애초에 문제 있으면 셀러가 다 해준다고 하였기에 안심하고 있다가 당한 황당한 케이스였긴하지만 맘에 드는 집이었기 때문에 그 정도 협상으로 마무리지었습니다.  각자의 입장은 모두 다르겠지요.

 

인스펙션이 끝나면 집에 문제가 없으니 더 망설이지 않고 사기 위해  계속 진행하겠다는 의미로 컨팅전시(contingency) 릴리즈 사인을 합니다. 여기까지 오퍼 수락 후 열흘 정도 소요됩니다.